Вход на сайт:


Запись на бесплатную консультацию в офисе: (499) 343-52-32, (903) 674-07-50, (903) 713-30-76
г. Москва, Хохловский переулок д.5, Станция метро "Китай Город"

Жилой дом как объект сделки

Понятия "жилой дом" и "здание" соотносятся между собой как видовое и родовое понятия. Здание - это капитальное строение, которое по своему функциональному назначению можно отнести к разряду жилых либо нежилых. Под жилым зданием понимается жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилые здания используются для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей, кроме постоянного проживания в них людей.

Жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным. Можно предположить, что понятие "жилой дом" в тексте ст. 558 ГК РФ используется применительно к одноквартирному жилому дому <*>, так как признак многоквартирности употребляется законодателем только при определении правового режима квартир. В нормативных правовых актах употребляется и равнозначное понятие "индивидуальный жилой дом" <**>. Полагаем, что правильнее применять термин "одноквартирный", а не "индивидуальный" жилой дом, так как законодатель при выделении видов жилых домов применяет признак многоквартирности. Именно в этом значении можно использовать термин "жилой дом".

Так, Г.П. Батуров отмечает, что "жилой дом как объект права личной собственности есть предназначенная для удовлетворения потребностей в жилье и пригодная для постоянного проживания, связанная с земельным участком капитальная постройка с примыкающими к ней подсобными сооружениями, соответствующая закону по размерам, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления".

Другие авторы указывают на целостность земельного участка и расположенного на нем жилого дома с вспомогательными строениями. Так, С.П. Гришаев считает, что жилой дом "представляет собой капитальное строение, составляющее вместе с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также примыкающим земельным участком, имеющим границы, целостный объект" <*>. В этом определении отсутствует указание на предназначенность строения. Жилой дом определяют также как строение капитального типа, позволяющее постоянное проживание в нем и образующее вместе с примыкающими к нему подсобными помещениями, дворовыми постройками и земельным участком одно целое, то есть "единый строительно-технический и единый хозяйственный объект" <**>.

Как сложную, составную вещь определяет жилой дом и В.Н. Кузьмин: "жилой дом в качестве объекта права личной собственности - это установленных размеров строение с длительным сроком службы, представляющее собой сложную, составную вещь в собранном виде, пригодное для проживания в нем во все сезоны года и предназначенное служить в основном удовлетворению личной жилищной потребности собственника и членов его семьи, принятое в установленном порядке в эксплуатацию" <*>. В составе жилого дома как сложной вещи В.Н. Кузьмин выделяет следующие части: 1) полезная жилая площадь, представленная жилыми помещениями (комнатами); 2) полезная нежилая площадь (подсобные помещения - коридор, кухня, санузел, вспомогательные площади за пределами квартиры в одно- и многоквартирном доме); 3) отопительные, осветительные и другие устройства, расположенные в доме и при доме; 4) строительная конструкция дома с ее внутренними и внешними элементами: фундамент, стены, крыша и т.п. (включает 1/3 части дома) **.

К составным частям дома следует отнести подсобные помещения - зимнюю жилую пристройку, зимнюю кухню, котельную, санузел и др. Их отличие от принадлежностей состоит в том, что последние имеют самостоятельное значение и призваны удовлетворять потребности домовладельца, не связанные с проживанием (хранением овощей, машины, выращиванием рассады), и вследствие этого не образуют с домом единое целое. Подсобные помещения являются несамостоятельными составными частями, образующими дом как целое лишь в неразрывной связи со всеми другими составными частями.

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает определение жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

На наш взгляд, это определение неполное. Во-первых, отсутствует неразрывная связь с земельным участком. Во-вторых, в здании могут проживать не только граждане, но и лица без гражданства.

Мы предлагаем следующее определение жилого дома. Жилым домом признается капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта.

Следует отметить, что наряду с понятием "жилой дом" используется понятие "домовладение". Под домовладением понимается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке <*>. Таким образом, если на земельном участке расположен один жилой дом без всяких пристроек и сооружений, нельзя говорить о домовладении. Полагаем, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, придомовую территорию.

Принципиальное значение при совершении сделок с недвижимостью имеет ее связь с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение. По данному признаку выделяют два вида сделок*.

1. Сделки, не влекущие за собой наделение приобретателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (их предметом являются квартиры (их части) в многоквартирном доме).

2. Сделки, предусматривающие приобретение покупателем прав на тот земельный участок, который занят жилым помещением и необходим для его использования. К этой категории относятся сделки с жилым домом (его части).

Какое право на земельный участок перейдет по договору к покупателю (собственности, аренды или постоянного (бессрочного) пользования), зависит от того, является ли продавец собственником данной земли или нет (ст. 552 ГК РФ). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, покупателю может быть передано право собственности, либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка. Если в договоре не указано, какое именно право приобретает покупатель, считается, что к нему переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (ст. 35 ЗК РФ).

Продавец, не являющийся собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, а арендатором, пользователем или другим титульным владельцем, вправе продавать данное строение без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. Покупатель в этом случае приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец дома (ст. 36 ЗК РФ).

Важным вопросом является определение самостоятельного значения отдельных объектов жилой недвижимости, а именно земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Расстановка правильных акцентов при определении степени самостоятельности того или иного объекта имеет не только теоретическое, но и практическое значение (например, правило следования принадлежности судьбе главной вещи, если договором не установлено иное, ст. 135 ГК РФ).

Земельный участок и жилой дом на этом участке - это два вида различных по составу, природные свойства которых позволяют говорить об их тесном единении. Любое использование жилого дома как самостоятельного недвижимого имущества обязательно повлечет за собой использование земли, значит, в данном случае это будет единый объект недвижимости - сложная вещь.

А.А. Ерошенко, анализируя право личной собственности на жилой дом, также отмечал, что между правом на дом и правом на земельную площадь существует нечто большее, чем простая механическая связь двух правомочий. "Фактически оба названных права составляют юридическое единство, единый комплекс правовых элементов, дающих в своей совокупности то, что мы именуем правом личной собственности на жилой дом" <*>.

Иной точки зрения придерживается В.П. Камышанский, который указывает, что недвижимое имущество следует рассматривать как объект гражданского права, связанный с землей единым умыслом собственника. Если рассматривать земельный участок вместе с расположенной на нем недвижимостью как единый имущественный комплекс, то недвижимость представляет собой не равную составляющую этого комплекса, а как принадлежность к земельному участку, в отношении которой собственник располагает большей свободой. Законодатель называет эти вещи самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На эту проблему обращает внимание В.С. Константинова, которая пишет: "Парадоксальным остается положение, когда свободно продавались здания и иные сооружения без оформления права собственности на землю, то есть на главную "вещь". Ведь только земля дает определение "недвижимость" этим сооружениям" <*>.

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". По мнению П.И. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) <*>. Недостаток данного определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры, что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. 

Считаем, что данная формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее, по отношению к жилым, значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ), не составляющие ее часть. Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Другое определение квартиры дается во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

В ст. 16 ЖК РФ законодатель дает понятие квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На наш взгляд, это неполное определение, так как не указано, что: квартира может, во-первых, иметь обособленный выход на улицу; во-вторых, удовлетворять бытовые потребности, а также, что квартира предназначена не только для граждан, но и для лиц без гражданства.

В связи с этим понятие "квартира в многоквартирном доме" можно сформулировать следующим образом: квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.

Рассмотрим соотношение следующих двух объектов недвижимости: многоквартирный дом и квартира в этом доме. П.В. Крашенинников определяет жилой дом как "строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям" <*>. В.А. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, то есть в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае "назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости" .

Полагаем, что позиция В.А. Порошкова является спорной. Не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все квартиры в таких домах принадлежат гражданам на праве собственности, много квартир находится в собственности муниципальных образований.

О многоквартирном доме можно говорить с позиции отнесения его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Считаем, что при раскрытии содержания понятия "общее имущество многоквартирного дома" можно использовать перечень общего имущества в кондоминиуме, приведенный в ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" <*> от 15 июня 1996 г., а также определение конструктивных частей строения, сооружения, данное во Временной методике оценки жилых помещений. Тогда его состав можно определить следующим образом:

  • общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные помещения);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание);
  • оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное);
  • отделочные улучшения (облицовка стен дома, скульптуры, кровля);
  • инженерные коммуникации и устройства (лестницы).

С одной стороны, собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы <*>, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

Земельный кодекс РФ не предусматривает оформление прав на землю собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, за исключением случаев кондоминиума (п. 2 ст. 36). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) помещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения <*>. Полагаем, что положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем жилого дома в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев кондоминиума, следует распространять не только на кондоминиумы, но и на всех собственников квартир в многоквартирном доме. Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение как сама связь с землей, так и функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Так как доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не определена, следует применять общие правила ст. 245 ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем имуществе дома будут признаваться равными. Считаем более правильным будет использование в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры <*>. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не устанавливает требование об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. В связи с этим собственник квартиры в многоквартирном доме при отсутствии кондоминиума не знает его. На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир данной информации может повлечь за собой нарушение их прав.

В частности, неприменение администрацией г. Волжского положений ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования данных помещений. Полагаем, что в данном случае администрация должна получить согласие собственников квартир на совершение данных сделок и определить их долю от получаемой прибыли. Судебная практика свидетельствует об остроте данной проблемы.

Собственники квартир жилых домов, чердаки которых являлись объектами реконструкции, обжаловали распоряжение мэра г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" и распоряжение губернатора г. Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 г. N 1244-р в части отмены обязательности согласования условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома и возможности передачи реконструированных в мансарды чердаков в собственность инвесторов. Необходимость признания указанных актов недействительными в этой части граждане обосновывали тем, что данные действия нарушают их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе общими помещениями, создают препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением от 13 сентября 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд жалобы удовлетворил.

Представитель губернатора Санкт-Петербурга в кассационной жалобе ссылался на то, что чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками. Кроме того, заявителям, обратившимся в суд, в силу договоров приватизации на праве собственности принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома. Доля не определена, и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Верховный Суд РФ не согласился с этими доводами, указав, что в соответствии с действующим законодательством жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирном доме, относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других - общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенные для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанные с ней общим назначением. Согласно ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи. Чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, поэтому чердачные помещения как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Также Верховный Суд РФ отметил, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ). В связи с этим признан несостоятельным и довод представителя губернатора Санкт-Петербурга об отсутствии у собственников квартир права собственности на общее имущество дома, так как это право не зарегистрировано в установленном законом порядке (Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г., дело N 78-Г00-61).

Считаем, что необходимо внести следующие дополнения в действующее законодательство.

  1. В договоре сделки с недвижимым имуществом указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры.
  2. На законодательном уровне уточнить содержание общего имущества жилого дома, внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

Анализ выводов суда и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

  • квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;
  • так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям, а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации.

Законодатель относит к объектам сделок наряду с жилыми домами, квартирами и их части. По нашему мнению, такой подход к обозначению объекта жилой недвижимости является неверным. Из-за конструктивных особенностей квартира и жилой дом в большинстве случаев - неделимые вещи. Применительно к другим объектам гражданских правоотношений, которые являются неделимыми, законодатель не придает им статус самостоятельных вещей. Не должно это происходить и с жилыми помещениями.

Физическая и юридическая делимость не всегда совпадают. Юридическая делимость во многом зависит от субъективных представлений лиц, создающих, комментирующих и применяющих законы <*>. Когда законодатель говорит о части дома, квартиры, подразумевается, что существует другая (или другие) составная часть данного объекта, то есть в данном случае речь идет об общей долевой собственности. При долевой собственности между сособственниками делится вещь, а не право собственности на эту вещь. К сожалению, мнение о делимости права на доли, а не конкретного объекта преобладает в юридической литературе <**>. Данный подход заимствован из римского права. "Во всех остальных случаях, кроме продажи строения на снос, при продаже "части" домовладения предметом купли-продажи может быть лишь доля в праве собственности на строение". 

Вопрос о возможности участия в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта частей объектов недвижимости иначе решается в других источниках права. В соответствии с положениями п. п. 1 и 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24 июня 1997 г. <*> предметом ипотеки не может быть имущество, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке, а также часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Однако в подп. 3 п. 1 этой же статьи указывается, что ипотека части жилых домов и квартир возможна, если они состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Таким образом, законодатель рассматривает их как делимые вещи, что не соответствует действительности. Как правило, жилой дом и квартира, состоящие из нескольких комнат, не могут быть разделены в натуре. Интересным является мнение некоторых авторов, заключающееся в том, что часть здания может быть предметом ипотеки в следующих двух случаях:

Комната как объект сделки

Статья 558 ГК РФ не указывает такой объект жилой недвижимости, как жилая комната. И это правильно, так как квартира является неделимым объектом. Исключение представляют жилые комнаты в коммунальных квартирах. Конституционный Суд РФ признал их самостоятельными жилыми помещениями, приравняв их правовой режим к режиму квартиры в многоквартирном доме.

Он признал противоречащим Конституции РФ запрет на приватизацию жилой недвижимости в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Суд указал, что при исключении отдельных жилых помещений недвижимости в коммунальной квартире из объектов приватизации законодатель исходил из задачи государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Предполагалось обеспечить каждого человека отдельной квартирой (жилым домом). "Поэтому введение путем приватизации в гражданский оборот отдельных жилых помещений в коммунальной квартире как объектов частной собственности на том этапе реально могло бы отсрочить выполнение стоящей перед государством задачи. В настоящее время состояние экономики Российской Федерации, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования". Однако законодатель в ЖК РФ убрал понятие "комната в коммунальной квартире". В ст. 16 ЖК РФ дается понятие комнаты. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Думаем, что в этом определении необходимо заменить слово "граждан" на словосочетание "физических лиц" исходя из указанных выше рассуждений.

Таким образом, предлагаем дать определение комнаты в следующей редакции: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

На основании изложенного предлагаем следующие понятия:

  • жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации);
  • жилая недвижимость - строение (или его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения;
  • жилой дом - капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта;
  • квартира в многоквартирном доме - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету;
  • комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

Предлагаем уточнить ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "Общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями

Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы:

  • во-первых, не допустить ее существования;
  • во-вторых, устранить последствия ее совершения;
  • в-третьих, воздействовать на ее участников.

Объявленная недействительной сделка прекращает свое юридическое существование и не должна исполняться. Это в равной степени относится к сделкам, признанным недействительными как в силу их ничтожности, так и в силу оспоримости.

В.М. Хвостов считал, что в отличие от ничтожных сделок, которым даже устранение основания их ничтожности обыкновенно не придает силы, оспоримые сделки могут получить полную силу, если управомоченное лицо откажется от права оспаривания, или же это право будет погашено давностью, или же сделка будет подтверждена сторонами. 

После решения суда, признавшего оспоримую сделку недействительной, она ничем уже не отличается от сделки ничтожной. Их исполнение становится невозможным, так как она прекращает свое юридическое основание. Однако это не лишает права участников оспоримой сделки, устранив присущие дефекты, заключить сделку вновь (кроме кабальной). Но это будет новая сделка, не страдающая пороками оспоримости, соответствующая требованиям закона, а потому действительная.

Сделка, признанная недействительной, как правило, лишается юридической силы с момента ее совершения. Это означает, что все полученное каждой стороной по такой сделке лишается правового основания и в соответствии со ст. 1102, подп. 1 ст. 1103 ГК РФ подлежит изъятию как н

Остались вопросы? Получите ответ юриста:

Ваше имя *
Email *
Телефон *
Ваш вопрос *